Surface loi Carrez : définition et calcul

« 56m2 carrez » on voit le terme partout sur les annonces de vente de bien immobilier, mais alors que veut dire ce fameux métrage loi carrez ? Qu’englobe-t-il et à quels types de logements s’applique-t-il ?

Sommaire

• Surface loi Carrez : définition
• Surface loi Carrez : obligatoire pour les appartements et maisons ? 
• Calcul de la surface loi Carrez
• Quelle différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez ?
• Quand dois-je effectuer le diagnostic Carrez ?
• Qui doit effectuer le diagnostic loi Carrez ?
• Combien coûte le diagnostic loi Carrez ?
• Combien de temps le diagnostic est-il valide ?
• Que se passe-t-il en cas de litige ou d'erreur concernant les mètres carrés ?
• A retenir
• Autres questions

Qu'est-ce que la surface loi Carrez ?

La loi Carrez est un diagnostic qui permet d’attester de la surface privative d’un bien après déduction des surfaces occupées (murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes / fenêtre, etc). On dit qu’on calcule alors la surface « plancher » d’un bien.

La loi Carrez est entrée en vigueur en 1997, permettant donc de calculer la surface privative de votre logement. Cette loi vise à protéger les acquéreurs d’un logement en copropriété contre les différences entre la superficie annoncée et la surface réelle.

Ce diagnostic est obligatoire et sera ajouté au dossier de diagnostic technique annexé au compromis de vente et à entrée en vigueur en 1997.

Surface loi Carrez : obligatoire pour les appartements et maisons ?

Le calcul de la superficie privative loi Carrez ne concerne que les logements en copropriété à usage d’habitation ou à usage mixte. Ainsi, tous les appartements sont concernés par le métrage loi Carrez ainsi que les maisons en copropriété horizontale, comme par exemple une maison en lotissement.

En revanche, le diagnostic loi Carrez ne s’applique donc pas obligatoirement aux maisons individuelles. 

En savoir plus sur la compromis de vente

Comment calculer une surface en loi Carrez ?

 La loi Carrez calcule la surface de plancher construite privative fermée en dur d’une hauteur sous plafond minimum de 1m80.

Dans le calcul on ne tient pas compte des :

• Murs ou des cloisons
• Cages d'escaliers, gaines ou embrasures de portes et fenêtres
• Planchers des parties des locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1m80
• Lots ou fractions de lots d'une superficie inférieur à 8m²
• Caves, jardins, garages ou places de parking
• Boxes, annexes ou greniers aménageables
• Balcons ou terrasses ouvertes

Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

La mesure de superficie par la loi Carrez se rapproche de la surface habitable « Loi Boutin », or si les deux ont beaucoup de similitudes, la loi Boutin est plus stricte dans son calcul. Voici un tableau qui vous aidera à comprendre les différents éléments pris en compte dans les calculs de surfaces privatives et habitables :

	Surface privative Loi Carrez	Surface habitable Loi Boutin
Combles aménagés	Oui	Oui
Combles non aménagés	Oui	Non
Greniers	Oui	Non
Sous-sols	Oui	Non
Réserves, remises	Oui	Non
Vérandas, loggias, volumes vitrés	Oui	Non
Terrasses, balcons	Non	Non
Jardins, cours	Non	Non
Caves	Non	Non
Garages, parking	Non	Non

Vous êtes propriétaire bailleur ? Vous avez l’obligation de mentionner la surface habitable du logement dans le cadre d’une résidence principale sur le bail de location. Dans ce cas, c’est la loi Boutin qui est utilisée et non la loi Carrez.

Et pour plus d’information pour comparer les différentes surfaces d’un bien immobilier rendez-vous sur notre article : compromis de vente.

Quand dois-je effectuer le diagnostic de surface Carrez ?

Si vous êtes le propriétaire du bien immobilier, vous devez faire réaliser le métrage loi Carrez dès que vous souhaitez mettre votre bien en vente. Rappelons que celui-ci est obligatoire pour tout lot en copropriété de plus de 8m2.

Il faut d’ailleurs garder en tête que le diagnostic loi carrez est nominatif et ne peut donc être transmis au prochain propriétaire. Donc, si vous êtes acheteur, vous pouvez vous baser sur le diagnostic fait par l’ancien propriétaire pour connaitre la surface mais vous devrez à votre tour faire faire un diagnostic à votre nom si vous souhaitez vendre votre bien à l’avenir.

Qui doit effectuer le diagnostic Loi Carrez ?

Si la loi ne vous interdit pas de faire vous-même les mesures de votre bien, vous devrez répondre à un cahier des charges complexe. Assurez-vous donc de bien en prendre connaissance pour éviter toute source d’erreur qui pourrait alors mettre en péril la vente de votre bien.

Si votre bien contient des pièces mansardées, il sera plus compliqué de calculer sa surface puisqu’il vous faudra prendre en compte uniquement la partie de la pièce avec une hauteur supérieure à 1m80.

La solution la plus simple et la plus sûre est encore de faire appel à un professionnel. Des diagnostiqueurs immobiliers peuvent alors venir effectuer le diagnostic à votre place. Si vous avez d’autres diagnostics immobiliers à faire pour votre appartement / maison, nous vous conseillons de tous les grouper en faisant appel au même diagnostiqueur, ainsi vous éviterez de multiplier les frais de déplacement.

L’autre avantage de faire appel à un diagnostiqueur professionnel est que ce dernier engage sa responsabilité lors de la remise du diagnostic. Ainsi, s’il s’avère qu’il y a un litige sur la surface ou une erreur vous serez alors couvert.

Le diagnostiqueur fera non seulement des mesures précises de votre bien mais étudiera également les actes de propriétés ainsi que le règlement de propriété. A l’issue de quoi il vous délivrera une attestation de superficie privative Loi Carrez.

 

Combien coûte un diagnostic de surface Loi Carrez ?

Le prix du diagnostic loi carrez dépend de votre bien immobilier, de sa surface mais également du diagnostiqueur auquel vous avez fait appel.
Pour vous repérer il faudra prévoir en moyenne entre 60 € – 100 € pour un appartement et entre 100 € – 130 € pour une maison.

Ces prix sont fournis à titre indicatif, nous vous invitons à demander des devis à différents professionnels pour pouvoir comparer. Certains vous proposeront même des packages incluant plusieurs diagnostics ce qui peut être plus avantageux pour vous in fine.

Combien de temps le diagnostic est-il valide ?

Le diagnostic loi carrez a une durée de validité illimitée dans le temps !

Vous pouvez donc le faire faire à tout moment et le conserver. Cependant attention en cas de travaux pouvant impacter la surface de votre bien, vous devrez alors effectuer un nouveau diagnostic. En effet, s’il ne s’agit pas uniquement de travaux d’agrandissement, comme vu précédemment si vous posez un escalier, abattez une cloison ou changez une porte, ceci peut avoir des répercussions sur le nombre de mètres carrés de votre bien.

Si vous vendez votre bien et que le diagnostic a été fait il y a quelques années, nous vous invitons également à vérifier que le professionnel existe toujours. Car si ce dernier n’existe plus vous ne serez plus couvert par sa responsabilité civile en cas de litige.

Que se passe t-il en cas d'erreur ou de litige concernant les mètres carrés ?

L’absence de mention de la surface loi Carrez ou un calcul erroné peut engendrer plusieurs conséquences. En effet, si la superficie n’est pas mentionnée, l’acheteur peut demander la nullité de la vente.

En revanche, la loi tolère une marge d’erreur de 5% au bénéfice du vendeur. Ainsi, si l’acquéreur réalise qu’il y a une marge d’erreur d’au moins 5% inférieure à la surface déclarée, il peut alors se retourner contre le vendeur. Il peut alors annuler la vente si l’acte authentique n’est pas encore signé ou demander une baisse de prix du bien immobilier après la signature définitive.

En effet, durant un an à compter de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur est en droit de vous demander une diminution du prix de vente du bien proportionnelle aux mètres carrés manquants.

Si c’est vous, en tant que propriétaire vendeur, qui faites une erreur sur la surface du bien qui se trouve être finalement supérieure à celle annoncée dans l’acte, vous n’aurez aucun recours pour le changer. C’est pourquoi nous vous recommandons de vous appuyer sur un professionnel pour calculer la surface carrez de votre bien.

Surface privative d'un bien immobilier : ce qu'il faut retenir

Le diagnostic Loi Carrez fait partie des diagnostics obligatoires à effectuer lors de la vente de votre bien immobilier si celui-ci entre dans les critères vu ci-dessus. Faire appel à un professionnel vous permettra :

• d’éviter de possibles erreurs dans le calcul de la superficie de votre bien
• de regrouper tous vos diagnostics et ainsi faire des économies

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